经营情况发生变化导致房屋租赁合同违约解除的现象在实践中常发生。因实际经营需投入包括但不限于人资、货物、设备等大量前期成本，一旦房屋租赁合同解除，承租方，特别是存在多次转租情形下位于租赁关系末端的实际使用与经营方，往往处于劣势地位，对其发生的损失较难举证。本文拟从“可得利益损失”的角度入手，探究承租方在经营性房屋租赁合同违约解除时如何完成举证义务，最大限度挽回损失、维护合法权利。

一、案件背景
2006年5月31日，某酒店与某商贸公司签订《房屋租赁合同》，约定：（1）由某商贸公司将位于郑州市北下街22号院内的四座楼房租赁给某酒店使用，租期自2007年1月1日起至2026年12月31日止，共计20年；（2）房屋租赁期间，某酒店保证不发生安全事故，如出现安全事故，某酒店应当向某商贸公司赔偿由此发生的全部财产损失；（3）某酒店可小部分出租；（4）任何一方违反合同约定的，另一方有权解除合同，违约方应当赔偿守约方未履行合同年数全部租金的20%作为违约金。
2006年10月28日，某酒店与某商贸公司重新签订《房屋租赁合同》，主要内容与双方于2006年5月31日签订的《房屋租赁合同》基本相同，但未保留“某酒店可小部分出租”的约定。
2013年9月17日，某商贸公司向某酒店发出书面通知，定于2013年9月17日对某酒店安全工作进行检查。同日，某商贸公司向某酒店发出《安全经营生产监督检查整改通知书》，表明经检查某酒店存在下列安全隐患：（1）擅自拆除北楼的顶梁承重柱、东楼的步梯；（2）未经允许，在楼顶私建联通、电信配件房及发射塔；（3）违规在楼内安装烧炭锅炉；（4）在南楼顶层私搭乱建，安装水箱。某商贸公司要求某酒店立即停业整改，并于2013年10月20日整改完毕，如逾期不整改或整改不达标，由此造成的人员、财产及一切损失或产生的后果均由某酒店负责。
2013年11月11日，郑州市管城回族区北下街街道办事处向某酒店下发整改通知，要求某酒店限时7日内拆除存在重大安全隐患的燃煤锅炉；2013年11月22日，郑州市管城回族区住房保障服务中心向某酒店下发整改通知，要求某酒店限时7日就变动房屋承重结构行为恢复房屋原状或向房屋管理机构（物业服务企业）申报。
2013年10月28日，某商贸公司向某酒店发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，指出因某酒店多次违约，且拒不整改相关安全隐患，要求立即解除合同，且要求某酒店赔偿未履行合同年数全部租金20%的违约金。
2013年11月28日，某酒店向某商贸公司发出《终止房屋租赁合同通知书》，表示某商贸公司为达到非法驱赶某酒店、收回房屋并侵占某酒店财产的目的，编造违约事由，擅自终止合同，同时指使职工围堵酒店大门，迫使酒店无法经营，停业倒闭，损失巨大。该行为已严重违反合同约定及法律规定，故要求立即解除合同。
某酒店和某商贸公司均认为对方存在违约行为导致合同解除。2013年11月26日，某酒店诉至河南省郑州市中级人民法院，请求：（1）确认某商贸公司2013年10月28日解除合同行为无效；（2）解除双方签订的两份合同；（3）某商贸公司向某酒店赔偿全部损失。2013年12月13日，某商贸公司提起反诉，请求：（1）确认某商贸公司2013年10月28日解除合同的行为合法有效；（2）判令某酒店支付违约金。

二、法院观点
（一）一审法院观点
一审法院认为，关于某酒店主张的某商贸公司向某酒店赔偿损失问题，某酒店在使用诉争房屋期间，确实存在违规安装燃煤锅炉、水箱且未按要求整改等问题。上述问题均涉及重大安全隐患，某酒店应依据合同约定保证诉争房屋的使用安全，其未按某商贸公司的要求进行拆除整改，已构成违约，某商贸公司有权依据合同约定及法律规定解除《房屋租赁合同》。考虑到某酒店在使用诉争房屋期间虽然存在违约行为，但确实也因合同解除造成了一定损失，故对于华辰公司主张的房屋装修、设备及办公家具、低值易耗品等存货损失金额酌定支持35%；对于某酒店的其他主张损失不予支持，理由如下：（1）房屋租金差价损失，因2013年11月28日某酒店向某商贸公司发出《终止房屋租赁合同通知书》，在此情况下，双方的《房屋租赁合同》不再履行，不再存在房屋租金减价的情况，故对某酒店的该主张不予支持；（2）房屋转租的租金差价损失和饭店承包损失，因双方于2006年10月28日签订的《房屋租赁合同》中没有“某酒店可小部分出租”的约定，且该合同不再履行，该两项主张没有合同依据；（3）解除劳动合同赔偿金损失，也因某酒店向某商贸公司发出《终止房屋租赁合同通知书》，其租赁行为不再继续，某酒店解除其与员工签订的劳动合同并进而对员工进行赔偿的行为，不能归责于某商贸公司，该主张亦应不予支持。
某酒店与某商贸公司均不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉。
（二）二审法院观点
二审法院认为，关于某酒店主张的某商贸公司向某酒店赔偿损失问题，某酒店请求某商贸公司支付的房屋租金差价损失、房屋转租的租金差价损失、饭店承包损失以及解除劳动合同赔偿金等，因某酒店存在违约行为，该部分损失应由某酒店自行负担。关于房屋装修、设备及办公家具、低值易耗品等存货损失，某商贸公司在双方解除合同接管酒店后，未尽妥善保管义务给某酒店造成损失，一审法院对某酒店主张的存货损失金额酌定支持35%并无问题，应予以支持。
某酒店不服二审判决，向最高人民法院申请再审。
（三）再审法院观点
再审法院认为，对于某酒店在原审中主张的各项损失，二审判决认定并无不当。第一，合同租金差价利益损失。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”租金差价属于可得利益损失，如因对方违约导致合同解除，应予以赔偿。但本案的情况是，双方当事人均存在违约行为，共同导致合同解除，此种情况下某酒店主张的可得利益损失无法得到支持。第二，房屋装饰装修价值损失、设备及办公家具、低值易耗品价值损失。《资产评估报告》虽系某酒店单方委托作出，但二审判决并未否定其效力，而是根据双方均构成违约的事实，参照《资产评估报告》并考虑折旧因素，酌定支持评估数额的35%。该认定符合本案事实，亦平衡了双方利益。第三，餐厅承包费损失和房屋转租租金损失。双方于2006年5月31日、2006年10月28日先后签订两份《房屋租赁合同》，前者有“某酒店可小部分出租”的约定，但后者无上述内容，应视为对此进行了变更，履行中应以后者为准。故某酒店主张的餐厅承包费、房屋转租租金损失均无合同依据。第四，解除劳动合同赔偿金。某酒店向某商贸公司发出《终止房屋租赁合同通知书》，要求终止合同，并解除其与员工签订的劳动合同，由此产生对员工的赔偿。但因某酒店在合同履行过程中存在违约行为，其亦主张解除合同，因此原判决认定该部分损失由其自行承担，并无不当。